中国版公募REITs渐行渐近 发展REITs意义重大 来源:未知 作者: 2017-09-28 10:20  点击:7894

业界对公募REITs期盼已久。

近日,有媒体报道,在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs(不动产投资信托基金)产品的启动已经进入轨道。报道称,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。”北京大学光华管理学院院长刘俏前不久表示。一直以来,中国对REITs的推出持相对保守的态度,但经过监管部门、发行人、投资机构及学界等各方的积极探索,目前国内推出公募REITs试点的条件已基本成熟。

公募REITs逐渐临近

近几年,随着房地产市场火热、资产证券化的快速发展,REITs越来越受到国内各方的高度期待。

2014年5月,中信启航专项资产管理计划正式发行,这是国内首单物业资产的资产支持专项计划(也称“类REITs”),并在深交所挂牌上市。作为证监会REITs试点产品,中信启航项目正式设立,此举拉开了中国REITs的序幕。此后,国内“类REITs”市场逐渐火热。有统计显示,截至2017年5月底,我国陆续发行了类CMBS商业抵押担保证券和类REITs产品共计29单,产品数量快速增长。

但值得注意的是,目前国内试水的类REITs产品几乎都是以私募形式发行,主要面向为机构投资人,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求,而真正的公募REITs目前似乎仅有两年前发行的一例。

2015年6月,中国首只公募房地产投资基金——鹏华前海万科REITs发行,将中国公募基金投资范围从股票、债券、现金突破至第四类资产REITs。公开资料显示,鹏华前海万科REITs在基金合同生效后的10年封闭运作期内,将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海公馆股权,以获取商业物业稳定的租金收益机会。但遗憾的是,首只公募REITs发行两年后,至今市场上尚没有新的公募REITs发行。

实际上,积极推进REITs试点,在近几年得了到从国务院到相关部委的政策支持。比如,2015年1月,住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出,“将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。2016年10月,国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》,进一步明确,支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。在今年初举办的“陆家嘴资产证券化论坛”上,证监会、上交所、深交所以及中国证券投资基金业协会等相关负责人均表示,将通过多种方式大力的促进REITs发展。

发展REITs意义重大

从概念上讲,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。按照是否面向公众发行,REITs可分为公募REITs和私募REITs。

自1960年在美国诞生至今,REITs在过去几十年中获得了迅猛发展,已成为一个介于债券和股票之间的较为成熟的投资品种。根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计数据,1971年美国REITs仅有34只,总市值约15亿美元,但截至2016年年底,总市值已经超过1万亿美元。与此同时,REITs在美国之外的不少国家都受到欢迎。数据显示,截至2016年年底,已经有超过30个国家发展了REITs,其中,欧洲和日本的REITs总市值均超过1000亿美元。

REITs之所以广受青睐,在于其所具有的重要作用。中国证券投资基金业协会会长洪磊此前表示,发展REITs意义重大,主要体现在几个方面:一是盘活公共资产,激活地方投融资效率;二是拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;三是推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

的确,从房地产开发商角度看,REITs最大的作用是解决开发商退出渠道的问题,通过发售REITs产品,可实现资金快速回笼,从而转向轻资产运营。从投资者角度看,REITs成为很多机构投资者青睐的投资品种。有统计显示,从1996年到2016年的20年间,富时REITs指数和富时权益型REITs指数平均年化收益率分别为11.9%和12.5%,表现居各类资产首位。从资本市场发展角度看,新加坡、香港发展REITs的经验表明,REITs的快速发展不仅可以大大增强资本市场的规模和实力,为证券市场增加新投资品种,更重要的是,REITs可以提高资本市场的地位和竞争力。

机遇与挑战并存

不管是鼓励住房租赁市场发展的政策导向,还是大力发展多层次资本市场的需要,都意味着中国版公募REITs正面临着巨大的发展机遇。同时,我国住房租赁市场以及商业地产的规模庞大,公募REITs市场闸门一旦打开,未来的增长值得期待。

当然,中国版公募REITs未来的发展,机遇与挑战并存。业内专家表示,到目前为止,我国仍没有出现真正的REITs产品,其原因主要有以下几个方面:一是基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”;二是制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;三是缺少综合性行业税制安排;四是资产持有资金成本过高,权益型投资回报率不足。对于这些问题,鹏华基金在探索公募REITs两年后提出建议:一方面,为促进REITs结构的优化和收益率的提高,呼吁出台针对REITs的税收优惠政策;另一方面,为了促进公募REITs规模的扩大和收益的提升,建议在发行REITs基金时考虑到产品的特异性需求,延长封闭期,使得基金规模在较长期限内保持稳定,并为基金的扩募和投资预留一定的空间。

北大光华REITs课题组此前不久发布了《关于加快推进我国不动产投资信托基金(REITs)公募试点的建议》,认为从立法成本、设计难度、可操作性等方面考虑,“公募基金+不动产支持证券(ABS)”是现阶段相对优选的方案。课题组建议,公募REITs试点应以《基金法》为依据,采用“契约型”模式,以公开募集的证券投资基金为载体,通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。

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